Il patrimonio immobiliare dedicato al terziario in Europa è di fronte a un bivio: ammodernarsi o rimanere fuori dal mercato. L’ultimo report Rethinking European Offices 2030 firmato da Cushman & Wakefield evidenzia come la combinazione tra diffusione dello smart working, nuove normative Esg e richieste degli inquilini stia svalutando gli immobili inefficienti. Tra le grandi metropoli del Continente, Milano si posiziona al primo posto per quota di uffici a rischio, con ben l’86% dello stock esistente che necessiterà di pesanti ristrutturazioni entro i prossimi quattro anni.
Come evidenziato da Scope Ratings, gli investimenti in conto capitale (capex) destinati all’efficienza energetica hanno cambiato natura: non rappresentano più una leva per incrementare il valore dell’immobile, ma un’opera difensiva indispensabile per evitare la svalutazione e la sfitto prolungato.
La classifica europea del rischio obsolescenza
L’esposizione al rischio di trasformarsi in stranded assets varia sensibilmente lungo le principali piazze finanziarie e capitali europee:
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Fascia ad alto rischio (oltre 75%): Milano guida la classifica (86%), seguita a breve distanza da Barcellona, Stoccolma e Parigi (tutte vicine all’80%), Madrid (78%), Amsterdam (77%) e Londra (76%).
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Fascia media (60%-70%): Bruxelles e Francoforte si attestano al 70%, Berlino al 65%, mentre Lisbona e Dublino registrano il 64%. Risultati leggermente migliori per Monaco di Baviera (60%).
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Fascia a basso rischio (sotto il 50%): i mercati dell’Europa dell’Est mostrano uno stock più recente e meno vulnerabile, con Praga, Budapest e Varsavia comprese tra il 40% e il 47%.
I costi della riqualificazione e il fenomeno “brown discount”
Il divario tra immobili prime ed edifici secondari ha generato una marcata polarizzazione dei valori, applicando un forte sconto di mercato (brown discount) agli spazi energeticamente superati. Gli interventi di ammodernamento richiedono investimenti compresi tra il 5% e il 12% del valore dell’asset per i restyling leggeri, ma possono superare il 70% per gli stabili gravemente obsoleti.
Riconversioni: una risorsa da 1,5 miliardi di euro
L’incapacità degli immobili di seconda fascia anni ’80 e ’90 di competere sul mercato terziario sta favorendo il cambio di destinazione d’uso. Stando alle analisi di Savills, dal 2022 in Italia sono stati investiti 1,5 miliardi di euro per trasformare gli uffici dismessi: il 56% degli spazi è stato destinato al settore alberghiero (con una prevalenza su Roma) e il 40% al residenziale (particolarmente dinamico a Milano). Nel primo trimestre del 2026, lo spread tra i rendimenti degli uffici di prima fascia e quelli secondari ha toccato i 340 punti base, confermando sia la svalutazione degli asset datati sia l’opportunità di acquisto a sconto per progetti di rigenerazione urbana.
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