Il proprietario che cambia residenza deve comunicarlo all’amministratore. A sua volta, chi gestisce il condominio deve intervenire quando emergono segnali che rendono inattendibile l’indirizzo utilizzato per le convocazioni. Su questo equilibrio si concentrano due recenti sentenze delle Corti d’Appello di Genova e Lecce, che hanno affrontato situazioni diverse e sono arrivate a conclusioni opposte sulla validità delle deliberazioni assembleari.
Il punto di partenza è l’articolo 1130, numero 6, del Codice civile. L’amministratore deve curare il registro di anagrafe condominiale, nel quale devono figurare anche la residenza o il domicilio dei proprietari. Le variazioni dei dati devono essergli comunicate per iscritto entro sessanta giorni. In caso di comunicazioni mancanti o incomplete, l’amministratore deve richiedere le informazioni con raccomandata; trascorsi trenta giorni senza una risposta adeguata, deve acquisirle, addebitando i relativi costi ai responsabili.
La Corte d’Appello di Genova, con la sentenza numero 49 del 26 gennaio 2026, ha esaminato un caso nel quale le convocazioni erano state indirizzate a recapiti inidonei. Per una proprietaria era stato utilizzato l’indirizzo di una cantina priva di cassetta postale; per un’altra, la raccomandata era tornata con l’indicazione «destinatario sconosciuto». Mancava inoltre una prova adeguata che gli indirizzi fossero effettivamente quelli risultanti dall’anagrafe condominiale al momento dell’invio e, almeno per la prima proprietaria, che fossero stati comunicati dall’interessata.
Per i giudici genovesi, il richiamo all’anagrafe condominiale non consente di considerare automaticamente valida qualsiasi convocazione. Resta applicabile l’articolo 1335 del Codice civile: la presunzione di conoscenza della comunicazione presuppone che questa arrivi a un recapito riconducibile alla sfera di controllo del destinatario. La semplice proprietà di un locale, soprattutto quando si tratta di una cantina, non dimostra che quel luogo sia adatto a ricevere la corrispondenza.
In presenza di anomalie così evidenti, l’amministratore deve svolgere le verifiche suggerite dall’ordinaria diligenza. Secondo la Corte, l’eventuale mancato aggiornamento dei dati da parte del condomino non determina la perdita del diritto a essere convocato. Nel caso esaminato, le deliberazioni sono state annullate e il condominio è stato condannato a rifondere le spese dei due gradi di giudizio.
Una situazione diversa è stata esaminata dalla Corte d’Appello di Lecce con la sentenza numero 818 del 1° ottobre 2026. Un comproprietario, separatosi dalla moglie e trasferitosi altrove, aveva contestato un decreto ingiuntivo di 7.272 euro per spese condominiali. Lamentanva di non essere stato convocato alle assemblee che avevano deliberato i lavori. In primo grado aveva ottenuto l’annullamento delle deliberazioni e la revoca dell’ingiunzione.
In appello è però emerso che il proprietario non aveva provato di avere comunicato all’amministratore, prima delle assemblee contestate, la separazione o il cambio di residenza. Mancavano anche elementi che dimostrassero la conoscenza del trasferimento da parte dell’amministratore o che avrebbero dovuto indurlo a sospettarlo. La moglie e il figlio avevano continuato a partecipare alle riunioni senza segnalare la variazione. La Corte ha quindi escluso una negligenza nella gestione delle convocazioni e ha confermato il decreto ingiuntivo, ponendo a carico del proprietario le spese di entrambi i gradi.
La pronuncia leccese precisa che la legge non impone un controllo periodico generalizzato dei dati dell’anagrafe. L’obbligo di attivarsi va valutato alla luce delle informazioni disponibili e delle circostanze che rendono riconoscibile la necessità di un aggiornamento. Il confronto con la decisione genovese suggerisce quindi una distinzione. A pesare sono la prova delle comunicazioni e i segnali che l’amministratore aveva, o avrebbe dovuto rilevare usando la diligenza richiesta.
L’omessa convocazione, quando sussiste, rende la delibera annullabile. La distinzione dalla nullità ha conseguenze precise: l’impugnazione è soggetta al termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 del Codice civile, che per gli assenti decorre dalla comunicazione della deliberazione. L’annullamento deve essere richiesto nei modi e nei tempi previsti dalla legge.
Per prevenire il contenzioso, il proprietario deve comunicare tempestivamente per iscritto il nuovo recapito e conservarne prova. L’amministratore deve documentare i dati ricevuti, aggiornare il registro e approfondire le anomalie emerse dalle spedizioni. Sono adempimenti che incidono direttamente sulla possibilità di partecipare all’assemblea e sulla tenuta delle decisioni assunte, con effetti anche sulle somme richieste ai condomini e sulle spese di causa.
Per altre informazioni su queste questioni scrivete a segreteria@boreatticolangelo.it
Giornalista pubblicista, opera da molti anni nel settore della compliance aziendale, del marketing e della comunicazione.