Il quesito del lettore
Avvocato sono un condomino affetto da disabilità proprietario di una unità abitativa al quarto piano di un palazzo caratterizzato da due scale prive di ascensore come mi devo comportare per far autorizzare l’installazione di un ascensore anche solo sulla mia scala?
Il parere legale
L’ascensore costruito ex novo in un’area comune è un’opera di trasformazione che incide sull’essenza materiale della cosa comune, cioè un’innovazione, e per le innovazioni il comma 1 dell’art. 1123 c.c. non distingue tra i condomini in base all’utilità anzi oltre a tutelare il soggetto affetto da invalidità ritiene la creazione di un ascensore una installazione che accresce il valore dell’intero edificio.
È ciò che afferma la sentenza resa dalla Cass. Civile n. 26702/2025: le innovazioni «determinano l’insorgenza in capo a tutti i condomini dell’obbligo di sostenerne le spese (art. 1123, comma 1, c.c.), salve le ipotesi di cui all’art. 1121 c.c.». La regola è dunque il riparto tra tutti per millesimi, con la sola eccezione dell’art. 1121 c.c..
Il riparto secondo il valore è giustificato dal fatto che l’ascensore accresce il valore dell’intero stabile, anche se le sue fermate servono gli appartamenti di una sola scala. L’impianto, collocato nel cortile comune, permette a tutti i condomini di raggiungere agevolmente le parti comuni poste ai piani più alti, come il sottotetto e il tetto, e il piano interrato, «adibito a cantine e locali tecnici» secondo la Sentenza sopra citata, nel quale si trovano anche la caldaia e i quadri elettrici. Il vantaggio è evidente, ad esempio, nel caso di futuri lavori sul tetto o sugli impianti, perché l’impresa potrebbe trasportare con l’ascensore persone, materiali e attrezzature senza ricorrere a sistemi di sollevamento esterni, con un risparmio di tempi e costi che si tradurrebbe in un minor prezzo dei lavori a beneficio di tutti i condomini. A ciò si aggiunge l’aumento di valore delle singole unità immobiliari, che l’ascensore rende più appetibili: ed è proprio il valore delle singole proprietà, espresso dai millesimi, il parametro che il comma 1 sopra citato adotta per ripartire la spesa.
Alcuni condomini potrebbero opporre il principio di funzionalità, sostenendo che l’ascensore serve soltanto una scala e che la spesa va posta a carico di chi ne trae utilità secondo i commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c. L’obiezione va però letta alla luce di quanto appena esposto: l’ascensore è funzionale proprio al raggiungimento dei locali comuni dei piani superiori e inferiori, sia da parte dei condomini sia da parte delle imprese che in futuro saranno incaricate di lavori sulle parti comuni, sicché la sua funzione non si esaurisce nel servizio agli appartamenti solo di una scala.
L’argomento si rafforza considerando che nella scala abita un condomino con disabilità, il che consente di ricondurre l’ascensore agli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, per i quali l’art. 2 della L. 9 gennaio 1989, n. 13, nel testo modificato dalla L. n. 220/2012 e dal d.l. n. 76/2020, detta una disciplina di favore:
«Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile. Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.»
La norma, quindi, agevola questi interventi a tutela anche dei disabili riducendo le maggioranze, escludendone in ogni caso il carattere voluttuario e limitando i divieti al solo pregiudizio per la stabilità o la sicurezza dell’edificio.
Avv. Raffaella Procaccini
Raffaella Procaccini è Avvocato libero professionista dal 2007 con studio in Pavia e Milano; è Dottore di ricerca in Diritto penale commerciale (Università Bocconi di Milano, 2008) e Cassazionista
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