Mi ritrovo ad analizzare con la geom. Piera Bozzola, amministratore di condominio esperta, le pronunce più interessanti in materia condominiale.
“Ho sentito di una recente sentenza che potrebbe rendere annullabili le delibere se laprima convocazione è fantasma. E’ vero?” mi chiede.
Le rispondo di sì. il Tribunale di Salerno, Prima Sezione Civile, sentenza 25 luglio 2025, n. 3360/2025, ha stabilito che senza verbale che attesti la procedura – incluso che tutti abbiano potuto partecipare o almeno siano stati convocati correttamente – la delibera può saltare. E non è un dettaglio da poco.
“Cosa statuisce al riguardo la sentenza del Tribunale di Salerno?”
Il Tribunale di Salerno ha detto stop alla prima convocazione spettro.
Se non c’è traccia formale, la delibera vacilla.
Il Tribunale ha infatti chiarito che la convocazione non può essere un atto meramente formale. Se manca un verbale solido che certifichi presenze, voti e dissensi, la delibera è annullabile.
E insieme alla decisione possono cadere mesi di lavoro, spese deliberate, contratti firmati.
In altre parole: la “prima convocazione” non è un prologo simbolico, ma una fase procedimentale con regole precise. L’assenza di un verbale che ne documenti apertura, verifica dei quorum e chiusura mette a rischio la successiva seconda convocazione, perché incide sul diritto di partecipazione e di informazione dei condomini.
Perché potrebbe essere un terremoto ? Perché tocca un nervo scoperto. Quante volte le assemblee vengono convocate “tanto per”, senza preoccuparsi troppo delle ricevute di consegna, dei quorum, della completezza del verbale?
La citata sentenza contiene un messaggio chiaro: il diritto di partecipazione dei condomini non è un orpello. È il cuore democratico della gestione.
“Ma la lama può tagliare da entrambi i lati”, osserva la geom. Bozzola.
Certo, una tale rigidità può diventare anche un’arma tattica; chi vuole bloccare un progetto condominiale ora ha un grimaldello in più, pronto a scardinare la delibera su basi formali.
La conclusione?
Convocazioni tracciabili, sempre.
Verbali completi, sempre.
Archiviazione ossessiva di prove e ricevute, sempre.
L’amministratore che si affida al “così si è sempre fatto” rischia di trasformarsi nell’artefice inconsapevole dell’annullamento, chiosa la geom. Bozzola.
In tempi di contenzioso facile, la forma è sostanza ed una prima convocazione “fantasma” può trasformare una decisione condivisa in un boomerang giudiziario. Meglio una riga in più nel verbale che una causa in più in tribunale.
Avv. Simona Maruccio
Giornalista pubblicista, opera da molti anni nel settore della compliance aziendale, del marketing e della comunicazione.