Milano, un tempo simbolo di operosità, si sta rapidamente trasformando in una città delle rendite, dove il costo della vita è sempre più proibitivo per chi si affida a un reddito da lavoro. Il fenomeno è guidato da un massiccio afflusso di capitali e investimenti immobiliari, che gonfiano i prezzi delle case e gli affitti, creando una crescente disuguaglianza sociale.
Prezzi alle stelle e affitti inarrestabili sono la norma. Il costo medio al metro quadro supera i 10.000 euro in molte aree, e gli affitti sono aumentati del 6,2% solo nel 2023 e del 28% negli ultimi cinque anni. Il 40% delle transazioni immobiliari avviene senza mutuo, un chiaro segnale che il mercato è dominato da acquirenti già facoltosi. Questa dinamica si riflette nell’offerta residenziale: solo il 10% degli immobili è accessibile per famiglie a reddito medio-basso (sotto i 2.500 euro/mq).
Le Cause di una Trasformazione Radicale
Dal 2015, i prezzi delle case a Milano sono aumentati di oltre il 40%, mentre gli stipendi di operai e impiegati sono crescite a malapena del 3-7%. Gli affitti seguono la stessa traiettoria, con un canone medio che supera i 22 euro al metro quadrato, il più alto d’Italia. Ciò rende l’accesso all’abitazione quasi impossibile per i ceti medi e popolari, costringendo molti a cercare alloggio nelle periferie estreme o fuori città. Milano attrae professionisti altamente qualificati con stipendi elevati, ma rende la vita estremamente difficile a chi guadagna meno, come i lavoratori del commercio, della logistica e dei servizi. Il centro si svuota di residenti stabili, lasciando spazio a turisti, investitori e affitti brevi.
Questa trasformazione è stata favorita dalle politiche urbanistiche post-Expo 2015. Grandi progetti immobiliari di lusso hanno proliferato, mentre l’offerta di edilizia popolare è rimasta ferma. Procedure semplificate e la mancanza di oneri urbanistici aggiuntivi hanno reso conveniente sostituire edifici popolari con nuove residenze di lusso, spesso vendute sul mercato internazionale. Non a caso, Milano è la quinta città al mondo per attrattività per acquirenti facoltosi nel segmento abitativo di pregio, con quotazioni che raggiungono i 23.000 euro al metro quadro.
Fiscalità e Affitti Brevi: Carburante per la Rendita
Anche la leva fiscale gioca un ruolo cruciale. La cedolare secca, con un’aliquota fissa del 21% sui redditi da locazione, è significativamente più bassa della tassazione ordinaria sul lavoro, incentivando ulteriormente gli investimenti immobiliari. A questo si aggiunge il fenomeno degli affitti brevi, come Airbnb. L’elevata redditività delle locazioni turistiche (un canone di 2.000 euro al mese da affitto breve è facilmente raggiungibile) ha spinto molti proprietari a sottrarre immobili al mercato residenziale stabile, riducendo l’offerta per i residenti. Tra il 2018 e il 2023, il numero di annunci Airbnb a Milano è aumentato di circa un terzo, contribuendo a un aumento del 16% degli affitti reali tra il 2019 e il 2024.
Una Città per Pochi
Tutti questi fattori convergono nel rendere Milano una città a misura di chi è già ricco. Il tessuto urbano e sociale si polarizza: da un lato, i proprietari immobiliari vedono la loro ricchezza aumentare; dall’altro, i lavoratori dipendenti sono progressivamente esclusi. Milano diventa una vetrina internazionale e un mercato immobiliare conteso, ma a caro prezzo: una disuguaglianza territoriale accentuata, dove vivere e godere della città è un privilegio di pochi.
Milano è diventata un polo d’attrazione per la ricchezza globale, con un aumento del 24% dei milionari residenti tra il 2014 e il 2024, classificandosi undicesima tra le città mondiali con più ricchi. Questa tendenza, incentivata dalla flat tax per i nuovi residenti ad alto reddito e da un ambiente favorevole al business, trasforma Milano in una città che crea valore per chi possiede, non per chi produce. Questa dinamica non riguarda solo Milano, ma sta influenzando e uniformando anche altre grandi città italiane come Roma, Napoli e Torino.
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