Il mercato immobiliare residenziale milanese si prepara a chiudere il 2021 con il segno positivo, con una stima di 26.500 compravendite fra abitazioni usate e nuove, pari al +22,5% sul 2020 e +4,3% sul 2019. Cresce, di conseguenza, anche il fatturato, che raggiungerà ben 8,6 miliardi di euro, in aumento del +30% sul 2020. Se si guarda ai singoli comparti, anche quello delle nuove abitazioni chiuderà l’anno con una crescita delle transazioni del +12,2% sul 2020 e del +7,9% sul 2019, raggiungendo le 6.250 transazioni, la cifra più alta di sempre che batte quella record del 2019 ultimo anno dell’era pre-Covid. Aumentano anche i prezzi, la cui media di fine anno si attesta a €6.140 al mq., in aumento del +9,8% sul 2020; la quota di case nuove in vendita è ancora bassa rispetto alla domanda potenziale, infatti, sul totale delle case in vendita a Milano, solo il 17,3% sono nuove abitazioni. Le previsioni per il 2022 danno segno positivo per tutti i principali indicatori: dal numero di transazioni di nuove costruzioni (+6,5%) al prezzo medio di vendita (+6,5%) sino al fatturato globale (+11,5% incluso nuovo e usato).
Sono questi alcuni risultati emersi dall’analisi del Centro Studi di Abitare Co. – società di intermediazione immobiliare focalizzata sulle nuove residenze – che ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare del nuovo a Milano nel 2021 e le previsioni per il 2022. Prezzi medi nuove abitazioni: a Milano nel 2021 hanno raggiunto i 6.140 euro al metro quadro. La crescita dei prezzi registrata nell’ultimo anno per le nuove costruzioni (€6.140 a mq, +9,8% in media rispetto all’anno scorso e del +10,7% sul 2019) dipende non solo dalla domanda crescente, ma anche dall’impennata dei prezzi delle materie prime e delle aree edificabili, quest’ultime sempre più rare. A Milano, tenendo sempre come riferimento le macroaree urbane, il prezzo medio varia sensibilmente da zona a zona: in quelle centrali si va da €9.200 ai circa €11.000 a mq., con punte che raggiungono i €16.500; nelle aree semicentrali da €4.530 a €6.580, con punte di €11.500 nel semicentro Nord; e in quelle periferiche da €3.650 a €4.100. Per quanto riguarda la variazione annua nelle diverse zone, in centro i prezzi del nuovo sono aumentati del +6,8%, nella macroarea nord del +10,6%, a sud del +8,4%, a ovest del +11% e a est, la più dinamica, del +12,4%. Quali sono stati gli immobili più cercati nel 2021? In media il taglio più venduto è il trilocale (39%), seguito dal quadrilocale (25%) e dal bilocale (23%). Solo il 5% riguarda monolocali. La ricerca di case nuove più grandi ha fatto aumentare nel 2021 la vendita di appartamenti dal taglio superiore ai 100 metri quadrati, cresciute del 16% rispetto al 2020.
Il modello milanese e i quartieri più vivaci in città
La voglia di vivere la “prossimità” sta crescendo sempre più, un nuovo modello con spazi abitativi a breve distanza da lavoro e servizi, sulla falsa riga della “città del quarto d’ora” proposto dalla sindaca di Parigi Anne Hidalgo. Anche Milano sta andando in questa direzione. Quali sono i quartieri più vivaci? NOLO (North of Loreto) che, a partire dalla riqualificazione di Piazzale Loreto, l’aria di rinnovamento si sta espandendo lungo tutto l’asse di Viale Monza e vie trasversali per arrivare sino a Sesto San Giovanni con la rigenerazione delle vecchie aree industriali sotto il progetto denominato “Milanosesto”, la zona Farini che sta vivacizzando tutta l’area grazie al futuro progetto del nuovo Scalo ferroviario, quella di Porta Romana con il villaggio olimpico di Milano Cortina 2026 e l’area di Lambrate che si sta trasformando già da alcuni anni offrendo ancora molte opportunità. Tutti questi quartieri sono, per il comparto delle nuove costruzioni residenziali, quelli che nel 2021 si sono dimostrati più attrattivi per investitori e famiglie. Le nuove iniziative in queste zone riguardano sia aree da riqualificare completamente sia immobili degli anni ’50 e ’60 che vengono abbattuti per costruirne di nuovi. Si tratta di operazioni che offrono in media fra i 30 e i 60 appartamenti nuovi con prezzi medi che vanno da un minimo di 3.450 euro al mq. per l’area di Nolo sino ai 9.000 euro al metro per la zona di Porta Romana. Le variazioni dei prezzi in questi quartieri sono tutte positive e si tratta di variazioni a due cifre su base annua, comprese in un range fra il +10,8% e il +13,5%.
Milano capitale del nuovo: cresce l’offerta di abitazioni di standing medio alto
Abitare Co. ha inoltre analizzato le nuove iniziative di edilizia residenziale all’interno del territorio del comune di Milano con un prezzo compreso fra i 7.000 e gli 8.000 euro al metro quadro. Sono ben 50 i progetti immobiliari monitorati, con circa 1.650 unità abitative, e la maggior parte delle iniziative è all’interno della prima circonvallazione. In particolare in centro si segnalano 9 iniziative, nella macroarea nord 13, a ovest 13, a est 10 e a sud 5. Dal 2022 al 2024 arriveranno immobili di nuova costruzione per un totale di 1.750 unità abitative, con un range di prezzo compreso fra i 7.000 e gli 8.000 euro al mq.
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