Da Milano a Firenze, come le città d’arte italiane affrontano turistificazione, trend abitativi e incertezza economica.
Il mercato immobiliare in Italia è attualmente caratterizzato da un periodo di significativa incertezza, esacerbata da una serie di fattori esterni come la crisi energetica globale, le tensioni geopolitiche e un marcato aumento dei tassi di interesse che hanno messo a dura prova la capacità delle famiglie italiane di accedere al credito per l’acquisto di immobili.
Secondo FABI (federazione Autonoma Bancari Italiani) in soli due anni, i tassi sui mutui in Italia sono triplicati a causa delle decisioni della BCE, salendo dall’1,45% al 4,4%. Questo aumento significativo ha avuto un impatto diretto sul mercato immobiliare, portando a una riduzione degli stock di mutui di 2,3 miliardi di euro nel 2023, dopo un 
incremento notevole nel biennio precedente. Inoltre, la percentuale di italiani disposti ad indebitarsi per acquistare immobili è scesa dal 50% al 41%, con le compravendite immobiliari che hanno registrato un calo del 12% nei primi nove mesi del 2023. Questi dati evidenziano come l’incremento dei tassi d’interesse abbia raffreddato la domanda di mutui e ridisegnato i piani di spesa delle famiglie italiane per l’acquisto della casa.
Soprattutto le città d’arte italiane stanno vivendo un’evoluzione significativa nel loro approccio al mercato immobiliare, cercando di bilanciare la necessità di conservare il patrimonio storico e culturale con la modernizzazione delle infrastrutture per accogliere i turisti, che interessano diversi aspetti strategici come la sostenibilità, l’introduzione di tecnologie digitali per migliorare l’esperienza turistica e l’ampliamento dell’offerta turistica per includere non solo arte e cultura, ma anche enogastronomia, sport e benessere.
Uno studio condotto da CENTURY 21 Italia e Wikicasa ha evidenziato una crescente discrepanza tra domanda e offerta nel mercato immobiliare italiano, focalizzandosi su dettagliati dati raccolti in 8 grandi città. Vi è un marcato divario tra le dimensioni delle proprietà ricercate e quelle offerte: mentre la domanda si orienta verso trilocali di circa 118 metri quadrati, i venditori propongono quadrilocali o unità ancora più grandi, con una media di 127 metri quadrati. Questo cambiamento nelle preferenze è influenzato dall’aumento dei tassi dei mutui e dalla tendenza a richiedere immobili più piccoli, spesso dovuta alla riduzione dei nuclei familiari e all’interesse per gli investimenti immobiliari piuttosto che per l’uso residenziale. Il divario si riflette anche nei prezzi: i potenziali acquirenti mirano a un prezzo medio di circa 160.000 euro, mentre i venditori chiedono in media quasi 230.000 euro.
Se è vero che Milano resta una città attrattiva, lo studio mostra che la ricerca di case da compr
are nel capoluogo lombardo ha subito una brusca frenata: a inizio 2023 le ricerche si attestavano sulle 1400 a inizio 2024, toccano quota 1000, calando di circa il 30%, e questo a fronte di un’offerta che, ingolosita dai prezzi crescenti ormai noti, nello stesso periodo passa da 4751 offerte a oltre 6000. Ed è proprio Milano la città dove prezzo richiesto e offerta di mercato creano una forbice maggiore: i proprietari mettono sul mercato immobili valutati in media 470 mila euro, con compratori che ricercano case dal valore medio di 268 mila euro. Ma non è tutto, è sempre Milano, stando all’analisi, una fra le città dove si cercano le case più piccole, ben al di sotto della media nazionale: se la metratura media richiesta in Italia si attesta sui 118 metri quadri, nel capoluogo lombardo chi vuole comprare casa la cerca sui 68 mq.
“Milano sembra aver raggiunto il suo punto di equilibrio – dice Marco Tilesi CEO di CENTURY 21 Italia – in un mercato che si autoregola possiamo presumere che nel prossimo futuro, rispetto alle dinamiche in atto, i prezzi dovrebbero assumere comportamenti più regolari, in un mercato comunque forte”. Roma invece sembra accelerare con un significativo aumento delle richieste per acquisto passate dalle oltre 1300 dell’inizio del 2023 alle 1800 del 2024 e con una richiesta media in termini di metrature, ben superiore a Milano, con 89 metri quadri e con prezzi di domanda e offerta leggermente più equilibrati rispetto alla città lombarda: si cerca sui 260 mila euro e si vende a partire dai 340 mila euro. Ma sono gli affitti il vero tallone d’Achille della capitale: “È in questo segmento che il fenomeno degli affitti brevi, connesso con l’imminente Giubileo, si mostra in tutta la sua potenza” prosegue Tilesi. A fronte di una richiesta di immobili in affitto, che per l’inizio del 2024 si attesta sui 2300, gli annunci arrivano “appena” a 1300 con prezzi medi di 1400 euro, ben al di sopra della richiesta media in Italia.
Infine il rapporto evidenzia come a Firenze, nel giro di un anno, siano diminuiti, più della metà, gli appartamenti sul mercato degli affitti, passando dai 1200 censiti all’inizio del 2023 ai poco più di 600 di oggi, inoltre il capoluogo toscano è la città dove gli affitti sono più cari: oltre i 2300 euro per una metratura media di 82 mq, su una media italiana di 1000 euro. Firenze addirittura batte Milano dove le locazioni sfiorano i 2000 euro. Napoli è invece la città, fra quelle esaminate dal report, dove i prezzi di vendita degli immobili si sono mantenuti più stabili nell’ultimo anno, piccole oscillazioni per case del valore medio di vendita di 260 mila euro per una metratura media di quasi 100mq, superiore a quella di Milano e Roma.
La gestione dei prezzi immobiliari nelle città turistiche è cruciale per mantenere l’accessibilità e l’attrattività: Milano ha visto un aumento dei prezzi, ma anche un rafforzamento delle politiche di controllo degli affitti a breve termine per evitare la speculazione eccessiva, allo stesso modo, anche Roma e Firenze, stanno implementando regolamenti per bilanciare le esigenze dei residenti con quelle dei visitatori, stabilendo prezzi massimi per gli affitti e incentivando l’offerta di alloggi a lungo termine.
Quello degli affitti brevi è uno dei temi più caldi che interessa il mercato extraalberghiero: “L’affitto turistico e stagionale è una realtà incontestabile che supplisce a una necessità non sempre abbordabile dal settore alberghiero e suppone uno stimolo importante per l’economia del Paese considerando l’indotto diretto e indiretto generato – spiega il Co Ceo di Idealista Antonio Giordano – la crescente offerta di immobili in affitto breve ha posizionato l’Italia come il terzo Paese dopo gli Stati Uniti e la Francia con un’offerta di circa 400mila tra appartamenti e stanze. Un fenomeno che ha avuto un impatto sull’ecosistema dell’abitare in grandi centri come Milano, Roma, Venezia e Firenze”.
E proprio in questi giorni la Commissione Politiche del turismo della Conferenza delle Regioni e Province Autonome, sotto la guida del coordinatore Daniele D’Amario, ha dato il proprio parere favorevole al Decreto sull’interoperabilità delle banche dati delle strutture ricettive e del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per gli immobili adibiti a locazioni brevi a scopo turistico. “Un risultato importante raggiunto grazie ad un intenso ed impegnativo lavoro di squadra con le Regioni e le Province Autonome – dichiara il Ministro del Turismo Santanché – si avvia cosi una procedura che sarà determinante per la definizione del CIN e rendere interoperabili banche dati regionali con quella nazionale. Un processo complesso che richiede il massimo impegno da parte di tutti i soggetti coinvolti”.
“E’ importante, anche se forse non sufficientemente apprezzato, l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale da parte del Ministero – spiega Fabrizio Antolini, presidente SISTUR – perché consente una mappatura esaustiva dei flussi turistici e del loro impatto economico. La cedolare secca è un ulteriore aspetto positivo, anche se forse l’aliquota del 26% per coloro che affittano più di un immobile (per questi è del 21%), dovrebbe tener conto del regime fiscale previsto dalla FlatTax per le partite IVA. E’ importante incentivare il turismo, sotto il profilo fiscale e della semplificazione amministrativa. La direzione intrapresa é comunque quella giusta”.
La crescita del settore alberghiero e l’aumento degli affitti brevi presentano sia opportunità che sfide. L’incremento del 40% nel fatturato del settore alberghiero italiano rappresenta un’enorme opportunità per le città, favorendo lo sviluppo delle infrastrutture turistiche. 
Nel 2022, il mercato immobiliare alberghiero italiano ha visto l’ingresso di 430 nuove strutture, con oltre 65.625 camere a disposizione dei visitatori. Secondo i dati dell’Italian Hotel Investment report di Ernst&Young, nel 2023, gli investimenti nel settore alberghiero si sono attestati a 1,6 miliardi (in linea con il 2022), con 12 operazioni nell’ambito degli hotel a 5 stelle e 61 nel segmento 4 stelle. Le città protagoniste per volumi investiti sono state Roma (25% del totale), Milano (8%), Firenze (3%) e Venezia (2%). Tale crescita si è estesa anche a città più piccole e aree periferiche, dove il segmento del lusso ha catturato particolarmente l’attenzione degli investitori, posizionando l’Italia in prima linea, rispetto al contesto europeo, dove il mercato si presenta più stabile: “Ci aspettiamo una conferma dell’interesse da parte degli investitori verso il mercato resort (sia mare, montagna o laghi) che ha avuto negli ultimi anni significativi incrementi di performance e presenta maggiori opportunità di riposizionamento verso 5 stelle e lusso e rebranding del prodotto alberghiero – ha commentato Marco Zalamena, Head of hospitality di EY Italia nell’intervista al Sole 24 Ore d destinazioni come lago di Como, Capri, Forte dei Marmi hanno ormai raggiunto prezzi medi in linea con i principali mercati lusso internazionali, attraendo sempre più investitori e operatori di questo segmento”.
Giornalista, autrice e conduttrice tv ha prodotto per quasi un decennio un noto programma televisivo sull’arte e la cultura in Sicilia, Profile Magazine tv.
Scrive per diverse testate ed è stata Direttore Responsabile di CulturaIdentità.
Oggi è Coordinatore Nazionale e responsabile della comunicazione dell’Unione Nazionale Vittime(UNAVI).